Para qué es
«Se crea obligatoriamente el Fondo para Imprevistos para atender y financiar las obligaciones, obras o expensas que se presenten de forma imprevista no contempladas en el presupuesto vigente de la propiedad horizontal y que afecten directamente la situación financiera y el buen funcionamiento del inmueble. Este fondo no podrá ser usado para aquellos gastos previsibles y que formen parte del mantenimiento usual y/o normal de la propiedad horizontal.»
Cuánto hay que aportar
Como mínimo, el 1 % de la totalidad de los ingresos y de las cuotas de gastos comunes anuales recaudadas. El aporte tiene que incluirse en el presupuesto que aprueba la Asamblea ordinaria anual (art. 47).
Un ejemplo con cifras ilustrativas: un P.H. de 40 unidades con una cuota de B/. 250.00 recauda B/. 120,000.00 al año en cuotas. Su aporte mínimo al fondo es de B/. 1,200.00 al año, unos B/. 100.00 al mes. Si el edificio tiene otros ingresos, como alquiler de estacionamientos o de espacio para antenas, también cuentan para calcular el 1 %.
Dónde se guarda y quién lo controla
- Cuenta bancaria aparte, en el banco que determine la Junta Directiva. Solo se puede girar sobre ella con autorización de la Asamblea (art. 82).
- El administrador separa cada mes la parte de la recaudación que va al fondo, la deposita y presenta un informe mensual al tesorero o a la Junta (art. 93).
- El tesorero lleva el control detallado de los depósitos y presenta a la Junta los balances mensuales del fondo (art. 89).
Cómo se autoriza su uso
La Junta Directiva tiene que justificar ante la Asamblea la necesidad y el monto. La Asamblea decide con el voto favorable de al menos el 51 % de la totalidad de las unidades que forman el P.H. (art. 48).
Hay un detalle que conviene tener presente: a diferencia de otras votaciones, aquí la ley no habla de unidades al día sino de la totalidad de las unidades. Un edificio con mucha morosidad o con propietarios que no participan puede tener dificultades para reunir ese 51 %.
Si la urgencia no da tiempo, la Asamblea extraordinaria se convoca con no menos de tres ni más de cinco días calendario de anticipación (art. 65). Y para una reparación necesaria e imprescindible que no permite esperar una Asamblea, la Junta puede autorizar un desembolso extraordinario no previsto en el presupuesto y comunicarlo a los propietarios (art. 80). Ese desembolso sale de los fondos operativos, no del Fondo para Imprevistos.
Una protección que pocos conocen
Si un tribunal decreta una medida cautelar contra el P.H., solo puede recaer sobre el Fondo para Imprevistos o sobre hasta el 20 % de lo recaudado cada mes, hasta el monto líquido decretado (art. 47). Esto protege el dinero con el que el edificio sigue operando.
El fondo no es la reserva para reponer equipos
El 1 % es un mínimo pensado para lo que no se puede prever, y la ley prohíbe usarlo en gastos previsibles (art. 46). La reposición de un ascensor, de las bombas o de los tableros eléctricos de un edificio de treinta años sí es previsible: se sabe que va a llegar.
Por eso recomendamos planificarla aparte, dentro del presupuesto, con un plan de reserva dimensionado según la antigüedad y el estado real de cada equipo. Sin ese plan, el reemplazo termina en una cuota extraordinaria de emergencia.
Resumen elaborado por ACSSA con fines informativos a partir de la Ley 284 de 14 de febrero de 2022 (Gaceta Oficial Digital 29476-C). No sustituye la asesoría legal ni lo que disponga el Reglamento de Copropiedad de cada P.H.