Qué ley rige hoy
La Ley 284 de 14 de febrero de 2022, publicada en la Gaceta Oficial Digital 29476-C, rige desde su promulgación y subroga la Ley 31 de 2010 (arts. 124 y 125).
Los reglamentos de copropiedad aprobados con la ley anterior siguen vigentes en lo que no la contradigan. La ley dio un año para adecuarlos ante el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y, vencido ese plazo, quedaron derogados de pleno derecho los artículos del reglamento contrarios a la ley (art. 122). En la práctica: si el reglamento de su P.H. dice algo distinto a la Ley 284, manda la ley.
Cómo se forma la Junta Directiva
- Mínimo tres miembros: presidente, secretario y tesorero. La Asamblea puede elegir un número mayor impar, con cargos como vicepresidente o vocal (art. 73).
- Nombramiento y remoción por la Asamblea, con el voto de al menos el 51 % de la totalidad de las unidades al día en sus cuotas (art. 74).
- Conflicto de intereses: los directores deben abstenerse de decidir sobre temas que involucren directamente a su unidad (art. 73).
- Ningún director puede ser el administrador, salvo en inmuebles pequeños (art. 73).
Quórum y decisiones de la Junta
Hay quórum con más de la mitad de todos los directores, presentes o por un medio tecnológico validable. Las decisiones se toman con la mayoría de los directores participantes con derecho a voto (art. 86).
Las funciones que más pesan
El artículo 80 le da a la Junta más de veinte funciones. Estas son las que ocupan su trabajo de todos los meses:
- Considerar el proyecto de presupuesto y el informe de ingresos y egresos que elabora el administrador, y recomendar su aprobación o rechazo a la Asamblea.
- Revisar los balances mensuales del administrador y enviar a todos los propietarios un resumen, como mínimo cada seis meses, con copia del estado de cuenta del banco y de la conciliación bancaria del último mes.
- Autorizar desembolsos urgentes no previstos en el presupuesto para reparaciones imprescindibles, y comunicarlos a los propietarios.
- Evaluar las cotizaciones que presenta el administrador y aprobar o rechazar los contratos que pretenda celebrar.
- Aprobar o rechazar los nombramientos y remociones de empleados propuestos por el administrador.
- Autorizar el cobro judicial o administrativo de las deudas de los propietarios.
- Convocar la Asamblea ordinaria anual y las extraordinarias.
Y un límite: la Junta no está autorizada para exonerar cuotas, recargos, multas ni cuotas extraordinarias (art. 80).
El dinero del P.H.
Los fondos se depositan en el banco que determine la Junta Directiva, y sobre esas cuentas debe girar más de un dignatario (art. 81). La parte de las cuotas destinada al Fondo para Imprevistos va en una cuenta aparte, sobre la que solo se gira con autorización de la Asamblea (art. 82).
El tesorero lleva el libro de ingresos y egresos, presenta un informe auditado cada año y controla los depósitos y balances mensuales del Fondo para Imprevistos (art. 89).
La Asamblea ordinaria anual
- Cuándo: al menos una vez al año, en el mes que señale el Reglamento de Copropiedad o, si no lo señala, a los 365 días de la última Asamblea ordinaria (art. 61).
- Convocatoria: entre 10 y 20 días calendario antes de la reunión (art. 62).
- Documentos: el proyecto de presupuesto y el informe de ingresos y egresos deben llegar a cada propietario con no menos de 15 días de antelación. Si no llegan a tiempo, la reunión no se lleva a cabo (art. 95). Por eso conviene convocar con 15 días o más.
- Contenido mínimo del presupuesto: ingresos y egresos anuales por cuenta, lista de morosidad, cuentas por pagar, saldo en bancos al cierre y proyección para el año siguiente (art. 94).
Quórum de la Asamblea
La Asamblea queda constituida con más de la mitad de los propietarios, sin importar cuántas unidades tenga cada uno, de forma presencial, tecnológica o mixta (art. 67). Si una hora después de la hora fijada no hay quórum, se levanta un acta y la Asamblea puede sesionar con el 20 % de los propietarios. En ese caso las decisiones se toman por mayoría de los presentes al día en sus cuotas, salvo que la ley exija otro porcentaje.
Las votaciones que más se usan
| Decisión | Votos necesarios | Art. |
|---|---|---|
| Nombrar o remover directores | 51 % de las unidades al día | 74 |
| Ordenar a la Junta cambiar al administrador | 51 % de las unidades al día | 91 |
| Modificar la cuota ordinaria o aprobar una extraordinaria, primera convocatoria | 51 % de las unidades al día | 35 |
| Lo mismo, en segunda convocatoria (10 días o más después) | 30 % de las unidades al día | 35 |
| Usar el Fondo para Imprevistos | 51 % de todas las unidades | 48 |
| Fijar parámetros de arreglos de pago e incentivos | 51 % de los votos de todas las unidades | 23 |
| Modificar el Reglamento de Copropiedad (luego lo aprueba el MIVIOT y se inscribe en el Registro Público) | 66 % de todas las unidades, que representen al menos el 75 % del valor del P.H. | 50 |
Responsabilidad de los directores
Los miembros de la Junta no son responsables en lo personal, civil, administrativo ni penal por lo que ejecuten en el ejercicio de su cargo y por mandato de la Asamblea, ni pueden ser objeto de medidas cautelares personales por esas actuaciones (art. 83). La protección tiene condición: actuar dentro de la ley y por mandato de la Asamblea. Si los directores incumplen sus obligaciones o manejan de forma irregular los fondos, pueden quedar inhabilitados (art. 119).
Un plazo corto
Las acciones contra decisiones de la Asamblea, la Junta Directiva o el administrador prescriben a los tres meses de su publicación, de su entrega a los propietarios o de su inscripción en el Registro Público (art. 111).
Resumen elaborado por ACSSA con fines informativos a partir de la Ley 284 de 14 de febrero de 2022 (Gaceta Oficial Digital 29476-C). No sustituye la asesoría legal ni lo que disponga el Reglamento de Copropiedad de cada P.H.